Le projet revient de plus en plus souvent chez les propriétaires de la région : partir s’installer ailleurs, souvent au moment de la retraite, parfois bien avant. Et une question se pose toujours au même moment, une fois la décision prise : est-ce qu’on vend la maison maintenant, ou est-ce qu’on la garde le temps de voir sur place ?
Ce n’est pas une question de confort. Selon l’ordre dans lequel vous procédez, l’écart peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros sur la même vente, pour le même prix. Voici pourquoi, et comment décider.
Vendre avant le départ : le scénario le plus simple
Tant que le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée. C’est la règle la plus favorable du droit fiscal français en matière immobilière, et elle disparaît dès que vous cessez d’occuper le logement. Une tolérance existe pour un délai de vente normal après la mise en vente, mais elle ne couvre pas un départ suivi d’une location ou d’une longue vacance.
Vendre avant présente trois autres avantages concrets :
- Vous restez résident fiscal français, donc vous échappez à tout le régime des non-résidents décrit plus bas.
- Vous gérez la vente sur place, avec les visites, les négociations et la signature en direct.
- Vous disposez de la trésorerie avant d’acheter à l’étranger, ce qui est déterminant dans les pays où l’emprunt local est inaccessible aux étrangers.
Vendre après le départ : ce qui change vraiment
Une fois installé hors de France, vous devenez non-résident au sens fiscal, et la vente d’un bien situé en France bascule dans un autre régime.
L’impôt sur la plus-value
La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Et c’est là que le pays de destination compte.
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %. Ils sont ramenés à 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de Suisse.
Autrement dit, un vendeur installé au Portugal supporte 26,5 % au total, un vendeur installé en Thaïlande, au Maroc, à Maurice ou au Canada supporte 36,2 %. Sur la même maison, au même prix, avec la même plus-value.
Le représentant fiscal accrédité
Si vous résidez hors de l’Union européenne et de l’EEE, la désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire dès lors que le prix de vente dépasse 150 000 euros, ou que vous détenez le bien depuis moins de trente ans.
Ce représentant se substitue au notaire pour vérifier le calcul de la plus-value, établir et déposer la déclaration, et garantir le paiement de l’impôt. Son intervention est facturée, généralement en pourcentage du prix de vente. C’est une ligne de frais qui n’existe simplement pas si vous vendez avant de partir.
L’abattement de 150 000 euros
Bonne nouvelle en contrepartie : un abattement spécifique existe pour les expatriés ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE, ce qui reste le cas d’un Français installé hors d’Europe puisque c’est la nationalité qui compte ici, pas la résidence.
Il réduit la plus-value imposable de 150 000 euros par propriétaire, soit 300 000 euros pour un couple. Trois conditions l’encadrent : avoir été résident fiscal français pendant au moins deux années consécutives auparavant, qu’il s’agisse de la première cession réalisée en tant que non-résident, et que la vente intervienne dans les dix ans suivant le départ. Au-delà de dix ans, le bien doit être resté libre de toute occupation depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.
| Vente avant le départ | Vente après, en UE ou EEE | Vente après, hors UE et EEE | |
|---|---|---|---|
| Plus-value sur résidence principale | Exonérée | Imposable | Imposable |
| Impôt sur le revenu | Néant | 19 % | 19 % |
| Prélèvements sociaux | Néant | 7,5 % si affilié à un régime européen | 17,2 % |
| Représentant fiscal | Sans objet | Non exigé | Obligatoire au-delà de 150 000 € de prix |
| Abattement expatrié | Sans objet | 150 000 € par propriétaire, sous conditions | 150 000 € par propriétaire, sous conditions |
Le cas des destinations hors Europe
C’est le point à retenir pour les projets d’expatriation les plus courants. Thaïlande, Maurice, Maroc, Canada, Vietnam : toutes ces destinations sont hors Union européenne et hors EEE. Un propriétaire qui part là-bas cumule donc les deux désavantages, prélèvements sociaux au taux plein et représentant fiscal obligatoire.
Cela ne veut pas dire qu’il faut renoncer. Cela veut dire que l’ordre des opérations n’est pas neutre, et que la mise en vente doit être engagée avant le départ, pas après avoir trouvé sa maison à l’autre bout du monde.
Il y a une seconde raison de vendre d’abord, et elle est purement pratique. Dans beaucoup de ces pays, l’emprunt bancaire local est fermé aux étrangers non résidents, ce qui impose un achat comptant. Le régime de propriété est également très différent du nôtre : en Thaïlande par exemple, un étranger ne peut pas détenir de terrain, l’appartement en copropriété est le seul bien accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces de l’immeuble, et une maison s’acquiert par un bail longue durée enregistré au cadastre. Autant de paramètres à intégrer avant de fixer son budget.
S’y ajoute une difficulté purement pratique. Acheter à dix mille kilomètres, sans pouvoir enchaîner les visites sur plusieurs semaines, suppose de déléguer la recherche et les vérifications à quelqu’un installé sur place. C’est exactement le rôle d’un chasseur immobilier à Koh Samui ou de son équivalent dans le pays visé : il cherche, il visite, il négocie et il fait contrôler le titre pendant que vous restez en France pour conclure votre propre vente.
Le principe est le même partout : le pays d’arrivée a ses propres règles de détention, et elles déterminent ce que votre capital permet réellement d’acheter.
Le calendrier à respecter
Un projet d’expatriation bien mené suit à peu près cet ordre.
- Faire estimer le bien six à douze mois avant la date de départ envisagée, pour connaître son enveloppe réelle.
- Engager la mise en vente avant le départ, en restant occupant, ce qui préserve l’exonération de résidence principale.
- Prévoir une solution de logement transitoire en France si la vente se conclut avant le départ effectif, plutôt que de repousser la vente.
- Rédiger une procuration permettant de signer à distance, dans le cas où la vente se finaliserait après votre installation.
- Ne pas mettre le bien en location pour patienter, sauf décision assumée : cela met fin au régime de la résidence principale.
Les erreurs qui coûtent cher
- Partir d’abord et vendre ensuite, en pensant se laisser une porte de sortie. C’est le choix le plus onéreux, et il se paie en fiscalité comme en frais de représentation.
- Louer la maison en attendant de savoir si l’expatriation tient. La location fait perdre l’exonération de résidence principale et fait baisser le prix de vente d’un bien occupé.
- Sous-estimer le délai réel de vente, qui dépend du marché local et du prix affiché, et non de la date de votre billet d’avion.
- Acheter à l’étranger avant d’avoir vendu, et se retrouver à brader le bien français pour tenir un engagement pris ailleurs.
- Négliger le régime de détention du pays d’arrivée, et découvrir après le virement que le montage n’est pas celui qu’on croyait.
Un mot de prudence pour finir : les règles évoquées ici sont celles applicables aujourd’hui, et la fiscalité des non-résidents évolue régulièrement. Faites confirmer votre situation par votre notaire ou un conseil fiscal avant de fixer votre calendrier, en particulier si le montant de la plus-value est significatif.
Questions fréquentes
Faut-il vendre sa maison avant de s’expatrier ?
Dans la grande majorité des cas oui. Tant que le bien reste votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée. Une fois parti, vous relevez du régime des non-résidents, avec 19 % d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux qui peuvent atteindre 17,2 %.
Quel est le taux d’imposition d’un non-résident sur une vente en France ?
19 % d’impôt sur le revenu plus des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Ces prélèvements sont ramenés à 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’Union européenne, de l’EEE, du Royaume-Uni ou de Suisse.
Qu’est-ce qu’un représentant fiscal accrédité ?
C’est un professionnel agréé qui, pour un vendeur résidant hors Union européenne et EEE, vérifie le calcul de la plus-value, dépose la déclaration à la place du notaire et garantit le paiement de l’impôt. Sa désignation est obligatoire au-delà de 150 000 euros de prix de vente, et son intervention est facturée.
Un Français installé hors d’Europe a-t-il droit à l’abattement de 150 000 euros ?
Oui, car cet abattement dépend de la nationalité et non du pays de résidence. Il faut avoir été résident fiscal français pendant au moins deux années consécutives, qu’il s’agisse de la première cession en tant que non-résident, et que la vente intervienne dans les dix ans suivant le départ.
Peut-on vendre son bien français à distance ?
Oui, au moyen d’une procuration établie dans les formes requises, éventuellement devant l’autorité consulaire du pays de résidence. Il reste plus simple de conduire les visites et la négociation avant le départ et de ne laisser à distance que la signature.
